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    黄金计划软件:地产大佬沉浮录:前进中的华夏幸福,钱紧了?

    2018-11-22 17:12:52   来源:投资家网专栏  作者:蜜财经 

    摘要:11月19号的股市,地产公司皆大欢喜,涨声不断?;男腋;蹈悄训玫闹毕哒峭?,用上面的一首诗形容并不为过。当然,第二天再降下来是另一回事。

    “有朝一日大风起,扶摇直上九万里?!?/p>


    11月19号的股市,地产公司皆大欢喜,涨声不断?;男腋;蹈悄训玫闹毕哒峭?,用上面的一首诗形容并不为过。当然,第二天再降下来是另一回事。


    今天谈“远郊天王”华夏幸福。



    自从今年3月份的一则报道“霸州孔雀城直降8500”,蝴蝶的小翅膀或许煽动了一场风暴,华夏股价从四十多元一直跌跌不休,最终保持在23元上下徘徊。


    作为曾经十大房企唯一一家纯民营企业的开发商,战绩甚是辉煌。PPP产业新城模式全国遍地开花,布局80多个城市郊区,以3700多亿的总资产大步跨入千亿房企俱乐部。


    华夏幸福这个偏居一隅的固安地方房企到全国十大房企之一,这个开发商的背景始终很神秘,业内猜测版本众多,国企背景或红色背景或某大佬直系等。


    其掌门人王文学比公司还要神秘。


    王老板是廊坊霸州的某个火锅店老板转型,经过20年发展终成为一代房企大佬,与其他的地产大佬相比,曲折的经历更具有吸引人的噱头和成功示范效应。


    去年的胡润财富排行榜,王老板更以575亿的身家位居中国富豪榜的28位,华夏幸福公司的销售额排名第7,可喜可贺。


    但王老板却从来不说自己是房地产开发公司,在各路媒体场合公开强调,华夏幸福是一家产业新城运营商。


    简单说就是企业通过和地方政府合作,政府政策支持,提供低价土地和低税收等福利,华夏负责提供资金新城基建,共同打造新城,未来通过政策优惠和低房租等吸引产业入驻。


    新城利润政府与华夏长期分成,最终成为华夏长期下蛋的母鸡。王老板立志要建立一个遍布全国的“养鸡场”,在线云养鸡。



    故事的美好结局当然是王子和灰姑娘在一起,现实却不一定。


    2017年4月1号,一号首长牵头成立的千年大计“雄安新区”横空出世。


    同样出事的还有华夏幸福


    雄安新区成立的时候,大A股的吃瓜群众们发现,原来雄安新区已经有一个超级概念股,华夏幸福。


    早在雄安新区成立之前,2015年8月28日,华夏幸福就与雄安当地政府签订了556平方公里,85万亩的土地合作开发协议,再加上规划的白洋淀科技馆。


    意味着雄安新区远期2000平方公里的总规划,王老板占据了三分之一的江山。


    最终的发酵在股市,华夏幸福股票连续5个一字涨停板,华夏幸福以44.39收盘,涨幅超过60%。王老板个人财富暴增250亿,陡然而富!


    当然,事情没有那么简单,该来的总会来。3天后的4月4号,华夏发文表示坚决服从国家设立雄安新区的总体安排。


    最终以华夏主动放弃雄安所有地块为结果,和当年王老板主动放弃政府的装修欠款如出一辙。


    不同的是,后者为他带来了第一次机遇,前者为他拉下了雄县县委书记吴亚飞。



    你永远不知道惊喜和意外哪一个先到,2015年,华夏也是如此。


    2015年的环京房价大涨,重仓环京的王老板收获到了华夏满满的幸福。固安永清霸州廊坊大厂香河延庆…… 喊出1个北京城,16个孔雀城的豪言壮志。


    同年9月,负债率飙升到86.92%。


    在旺盛的购房需求下,多高的负债都不是问题。不满足于北京郊区的王老板,开始放眼全国的郊区。


    2016年12月,华夏调整人事机构,在产业新城板块下设立了产业小镇集团,王老板信心十足的计划出2017年要成立200个产业小镇。


    首要任务是紧急招聘200个小镇总。


    工作内容比较简单,首先确认当地要打造IP类型的产业小镇,然后找到该产业的一批龙头企业,签订意向协议,表明这个小镇做起来之后愿意入驻,最后再拿着这份名单去找政府批地。


    特别强调各地政府退休或离职的领导优先,不限学历,一经录用待遇优厚。


    半年后的今天,就在这个月,华夏幸福小镇集团裁员400余人,基本上砍掉了这项业务。半年前忙着招人的小镇集团,半年后忙着裁人,慌慌张张匆匆忙忙。


    活着就要折腾,经过多年奋斗,2017年华夏资产成功超过3500亿,负债也同步超过3000亿。


    但是2017年华夏年报净利润88亿,现金流为负162亿,由此引发上交所夺命18问,你解释一下钱去哪了?


    扩张步子迈的太大了,根本停不下来。



    裁员不能解决问题,但是能省钱。除了小镇集团之外,华夏天津集团和京南集团以及重庆集团也被撤消。


    好朋友老王跟我说,在10月31号的内部全员大会上,王老板表示,华夏幸福接下来将进行业务梳理,对没有给公司创造价值的业务,将要被裁掉。部分区域发展有限的,将要被梳理掉。梳理划重点。


    单纯的裁员并不能带来收入,只能减少支出??唇诹?,重点还是需要去找钱。


    首先,7月10号,华夏幸福公告称,公司控股股东向平安资管转让19.70%股份,转让价为23.655元/股,转让价款共计137.7亿。并签署对赌协议。


    华夏控股向平安资管承诺,以华夏幸福 2017 年净利润为基数,2018 年、2019 年、2020 年三个年度净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。


    按照对赌协议规定,华夏今年要拿出114.15亿的利润。而18年前三季度,华夏净利润78.78亿。


    另根据最新数据,房企前十月销售目标完成率,华夏2000亿的销售目标,完成1200亿,完成率60%。


    还有2个月过年,看吧。


    但这些钱够吗?


    3个月后,华夏发布公告称要与万科合作开发土地,华夏运营环京多年,虽然拥有大量土地,但环京的史无前例的政策严控下,华夏只能放弃环京这块肥肉,换取更长期的发展。


    当然,蜜哥还是要佩服一下万科,就是那个喊着活下去的万科,真正的做到了帮助同行活下去。


    10月9日,华夏与万科签署了合作开发协议,共4个项目10幅土地,用地面积共509亩。万科以32.34亿收入囊中,而这几个地块是华夏在2017年9月9日到2018年5月9日取得,土地价格总共约38.33亿。


    这10幅土地的容积率从1.3到2.0不等,按照1.5均值计算,计容建筑面积大约为50.9万平方米。根据项目所在地的市场价格估算,4个项目10幅土地总货值大约为65亿元。


    也就是说,万科以32.34亿元的价格获得了货值约50亿元的土地,打得一手好牌,可喜可贺。


    现实往往是复杂的。与万科交易的前一天,11月8号,华夏幸福境外融资1亿美元,票面利率为9%,当然,这利率并不高。


    但但这些钱够吗?


    11月13日,华夏幸福发布公告,公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券,24个月有效。


    11月19日,上交所披露信息显示,华夏幸福当天再度提交一项非公开发行的短期公司债券申请,申请额度为40亿。


    生活得继续,融资不能停。



    最近业内的人找蜜哥聊天的少了。


    刷了一遍朋友圈,发现我的一个不同父异母的好兄弟,刚刚更新了一条消息。XX智能机器人,诚招代理商,一旦加入手把手带你走向财富巅峰。


    前些天他还是华夏京南某片区的营销负责人。我问他要不跟我干吧,他说你拉倒吧,我现在看到房子就头疼。


    看了下窗外,已经是晚上了,最近天越来越短,夜越来越长,这个冬天也越来越冷。


    【本文为投资家网原创文章,转载或内容合作请联系投资家网,违规转载,法律必究?!?/span>

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